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近日，就《物权法》第一百四十九条规定的城市住宅用地使用权期限期满后的续期问题，我国知名民法学家梁慧星撰文，总结了《物权法》草拟中关于自动续期规定的法律辩论过程，并特别强调了解决问题的路径。梁慧星，是中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员。

曾任第十一届全国人大代表，第十一届全国人大法律委员会委员，《合同法》草拟组组长，《物权法》、《侵权行为法》、《民法典》起草组核心成员，中共中央政治局集体自学《物权法》专题讲座主讲人。他总结讲解，城市住宅用地使用权期限期满后的续期问题，在当时法律过程中经历了几步变化，从三次审议稿届满申请人续期，续期收费，到四议稿自动续期，续期收费由国务院规定，再行到最后自动续期，收费再行将来谨慎研究。他尤其认为，谨慎研究的研究主体，是指立法机关即全国人大常委会自身，而不是国务院或者别的机关。

三议稿：土地续期要申请人并收费梁慧星在文中总结讲解，物权法草案第一、二、三次审议稿，皆无关于住宅用地使用权届满自动续期的规定。此项规定，是四次审议稿所创设，至六次审议稿确认。当时，三次审议稿第一百五十五条：建设用地使用权的期间期满，建设用地使用权歼灭。

第一百五十六条：建设用地使用权的期间期满，建设用地使用权人必须之后用于土地的，应该在期间期满前一年申请人续期，除因公共利益必须交还该土地的外，转让人应该表示同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应该按照誓约缴纳出让金；没誓约或者誓约不具体的，按照国家规定确认。

在三次审查会中，常委会构成人员针对此规定展开了辩论。贺铿委员明确提出，土地使用权歼灭后怎么办？吴清辉（代表）明确提出，在香港，有调补地价制度。

如果期限过了，使用者仍想要之后用于这块土地，那就必须调补地价。物权法应当引入调补地价的概念。

郑功成委员指出，住房、宅基地是私人确实的恒产。城镇居民只有70年的使用期，卖住房实质上卖的是一个空间，和土地没关系，那么70年以后是自动歼灭还是自动续期？如何确保城乡居民这一部分私有财产，草案还有之后完备的空间。

四议稿：自动续期，收费由国务院规定梁慧星讲解到，三次审查会后，委员长会议要求向社会公开发表印发。共计接到通过网络、信件递交的意见11543件，另有26个省（市、区）和15个较小市人大常委会、47个中央部门、16家大公司、22个法学院所专家，明确提出了意见。

社会各界针对上述规定的主要意见是：一、用地期限。有的明确提出，现行的住宅用地使用权期限太短。有的建议缩短为100年或者150年。

有的建议中止用于年限的规定。二、续期申请人。有的明确提出，一栋公寓多户居住于，建设用地使用权期间期满，是由住户个人申请人续期还是业主委员会统一申请人续期，意见不完全一致时怎么办？三、续期后的土地使用费。有的指出，住户买房早已缴纳了土地出让金，续期后不不应再行交费。

有的指出，续期的应交少量的使用费。对上述常委会构成人员和社会各界的意见，法律委员会研究指出：建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要侧重确保老百姓安居乐业。据此，法律委员会建议将这一条改动为：住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间期满，建设用地使用权人必须之后用于土地的，应该在期间期满前一年申请人续期，转让人应该表示同意。

建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应该缴纳土地使用费。续期的期限、土地使用费缴纳的标准和办法，由国务院规定。

（四次审议稿第一百五十五条、五次审议稿第一百四十九条完全相同）最后确认：自动续期，收费再行将来谨慎研究在五次审议稿中，则有一个第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间期满，建设用地使用权人必须之后用于土地的，应该在期间期满前一年申请人续期，转让人应该表示同意。（第1款）建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应该缴纳土地使用费。续期的期限、土地使用费缴纳标准和办法，由国务院规定。（第3款）2006年10月27日，法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议递交《关于物权法（草案）改动情况的汇报》，其中提及：五次审查会中常委会构成人员对自动续期的规定，广泛回应赞同。

同时，有的委员明确提出，续期收费否适合，建议更进一步研究。法律委员会研究指出，续期后否缴纳土地使用费问题，关系广大群众切身利益，必须慎重对待，目前本法以不加规定为宜。

预计，可以根据实际情况再行不作谨慎研究。因此，建议删掉这一条中关于土地使用费的规定。

国务院或地方政府不得要求否收费梁慧星谈及，《物权法》第一百四十九条关于住宅用地届满自动续期的规定，由此确认。可见，本条立法机关的意思是：鉴于住宅用地使用权续期后否缴纳土地使用费问题，关系广大群众切身利益，必须慎重对待，目前本法不不作规定，再行将来根据实际情况再行不作谨慎研究。梁慧星明确提出，应当特别注意，从原条文中删掉续期的期限、土地使用费缴纳标准和办法，由国务院规定一句，由此可知所谓预计，可以根据实际情况再行不作谨慎研究的研究主体，是指立法机关（全国人大常委会）自身，而不是国务院或者别的机关。

质言之，在将来由立法机关（全国人大常委会），就住宅用地使用权续期后否缴纳土地使用费问题，根据实际情况再行不作谨慎研究（并做出要求）。在这之前，无论是国务院或者地方政府，皆不得擅自决定住宅用地使用权续期后否缴纳土地使用费。

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